농지 임대 현실 — 만만하지 않지만 부딫히면서 알아가야 한다.

귀농을 결심하고 나서 제일 먼저 맞닥뜨리는 현실이 있다. 농사를 짓고 싶은데 땅이 없다는 거다. 살면서 농지를 사본 적도 없고, 얼마인지도 모르겠고, 그렇다고 빈손으로 뛰어들기도 겁나는 그 막막함. 나도 처음엔 그랬다.

결론부터 말하면 귀농 초기에 농지를 매입하는 건 대부분 현실적이지 않다. 자금도 자금이지만, 어느 땅이 좋은 땅인지, 어떤 작물에 맞는 토질인지, 물 빠짐은 어떤지를 모르는 상태에서 수천만 원을 쓰는 건 도박에 가깝다. 그래서 대부분 임대로 시작한다. 나도 영농조합 소속으로 임차 농지에서 농사를 시작했고, 그 과정에서 농지 임대라는 게 어떤 세계인지를 몸으로 배웠다.

농지 임대, 생각보다 복잡한 법과 단순한 현실

농지임대는 개인간의 거래도 있지만 농지은행에 신청하는 방법도 있다. 농지은행은 임대하고 싶은 경작물을 고려하여 신청하면 되는데 임대료도 저럼하고 오래 빌릴수 있던 것으로 기억한다. 하지만 막상 농지은행에 들어가서 보면 농지 위치라던지 내가 생각한 작물에 적당한 농지가 별로 없어서 임대가 현실적으로 쉽지 않았었다.

 

농사를 시작하기 전 농지 임대를 결정한다.

농지법상 농지는 원칙적으로 직접 경작하는 사람이 소유해야 한다. 임대는 예외적으로 허용되는데, 임대인이 고령이거나 질병, 해외 거주 등 사유가 있어야 하고, 임차인은 농업인이어야 한다는 조건이 붙는다.

법 이야기를 꺼낸 이유는, 현장에서는 이 법이 생각보다 느슨하게 적용되는 경우가 많기 때문이다. 특히 고령 농업인들이 많은 농촌에서는 이미 경작을 못 하는 분들이 땅을 놀리느니 빌려주는 게 낫다는 판단으로 임대가 이루어지는 경우가 제법 있다. 서로 소개로 임대가 많이 이루어지는 것이 현실이고 농지 임대를 서로 하려고 영농을 크게하는 농민들간에 경쟁이 존재하는 것이 또 엄연한 현실이다.

계약서가 없는 계약

농지 임대 현실에서 제일 놀랐던 게 바로 이거다. 계약서가 없는 경우가 생각보다 훨씬 많다는 것.

도시에서 부동산 계약이라고 하면 공인중개사, 계약서, 특약 조항까지 꼼꼼하게 챙기는 게 당연한데, 농촌에서는 그냥 악수 한 번에 "올해 농사 지으시오" 하고 끝나는 경우가 있다. 특히 오래 사귄 사이, 마을 어르신과의 거래에서는 그런 식의 구두 계약이 여전히 통용된다.

이게 꼭 나쁜 건 아닌데, 문제는 분쟁이 생겼을 때다. 임대료를 얼마로 했는지, 기간이 얼마인지, 중간에 반납하면 어떻게 되는지—구두로만 이야기했다면 기억이 서로 다를 수밖에 없다. 귀농 초보 입장에서는 가능하면 서면으로 계약서를 남겨두는 게 낫다. 그게 불편하게 느껴지는 관계라면 농지임대차 표준계약서(농림부 양식)를 활용하면 좀 더 부드럽게 접근할 수 있다. 그래서 영농조합에서도 임대차계약을 위해서 서류를 작성하고 이 기준으로 농지 경작을 했다.

임대료, 지역과 토질마다 천차만별

임대료는 지역마다 다르고, 같은 지역이라도 토질·수리 조건·접근성에 따라 차이가 난다. 논과 밭도 다르고, 용수가 잘 들어오는 논과 그렇지 않은 논도 다르다.

너른 벌판에서 논농사가 잘 되고 있다.

 

강화에서 접한 임대료 방식은 크게 두 가지였다. 현금으로 1년 치를 한꺼번에 내거나, 수확 후 쌀로 현물 납부하는 방식이었다. 현물 납부는 정해진 포대 수로 고정하는 것이 일반적이었다. 임대인이 선호하는 방식과 임차인이 협의해서 현실이었다.

한 가지 덧붙이자면, 임대료가 낮다고 무조건 좋은 계약은 아니다. 관리가 안 된 땅, 배수가 불량한 땅, 농로가 좁아서 기계 진입이 힘든 땅—이런 조건이 숨어 있으면 임대료를 아낀 만큼 다른 데서 손해가 난다.

영농조합 소속으로 농지를 쓴다는 것

내가 일한 영농조합은 농지를 보유하고 농사를 짓는게 아니고 영농조합에 소속된 조합원들이 임차한 농지를 조합이 영농하는 방식이었다. 이 경우는 이미 임대 관계를 맺고 있는 상태라서 내가 직접 계약을 협상하거나 임대인을 만날 일은 많지 않았다.

대신 다른 복잡함이 있었다. 조합 농지는 조합원들이 공동으로 관리하지만, 어느 블록을 누가 담당하는지, 기계 사용 일정은 어떻게 나누는지 같은 내부 조율이 필요했다. 개인 임차였다면 조합원들이 각각 결정할 수 있는 걸 조합 안에서는 합의가 필요했다. 그게 더 편하기도 했고, 때로는 더 번거롭기도 했다.

농업경영체 등록까지 연결해야 진짜 농업인

농지를 임차해서 농사를 짓기 시작했다면, 다음 단계는 농업경영체 등록이다. 이게 있어야 각종 농업 보조금, 직불금, 재해보험 같은 제도의 혜택을 받을 수 있다. 임차 농지라도 본인이 실제 경작한다는 걸 확인할 수 있으면 등록이 가능하다.

등록 자체는 국립농산물품질관리원(농관원)에서 하는데, 처음에는 뭘 가져가야 하는지, 어떤 서류가 필요한지 몰라서 서류를 대신 접수하러 갔을때 긴장 했던 기억이 난다. 임대차 계약서, 농지 소재지 확인 서류, 경작 사실을 증명할 수 있는 자료가 기본으로 필요하다. 구두 계약만 있었다면 이 단계에서 다시 막힌다. 서면 계약을 권하는 이유 중 하나가 이거다.

땅을 빌린다는 건 관계를 빌리는 것

농지 임대는 단순히 땅을 빌리는 계약이 아니다. 농촌에서 땅을 빌린다는 건 그 땅 주인과의 관계를 맺는 것이기도 하다. 임대료를 성실하게 내고, 땅을 잘 관리하고, 수확이 끝나면 한마디 서로 인사를 건네는 것—이런 작은 것들이 다음 해 계약 갱신을 자연스럽게 만든다.

강화 속노랑고구마를 수확하고 있다.

 

도시에서는 계약서 한 장으로 관계가 정리되지만, 농촌에서는 계약서 이전에 신뢰가 먼저다. 나도 처음엔 이게 불편하고 어색하게 느껴졌는데, 지내다 보니 그게 농촌 특유의 방식이었다. 계약서를 챙기되, 관계를 놓치지 않는 것—그게 농지 임대에서 귀농인이 배워야 할 가장 현실적인 기술인지도 모른다.

귀농을 준비하거나 이미 시작한 분들 모두 좋은 땅, 좋은 임대인을 만나기를 바란다.